城镇基准地价的内涵与应用

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定：基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

一、城镇基准地价更新的背景

基准地价作为土地价格平均水平的反映，是政府管理部门调控土地市场的重要手段。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。2020年3月，党中央、国务院下发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求各地完善城乡基准地价制定与发布制度，逐步形成市场价格挂钩动态调整机制。自然资源部规定，基准地价更新周期为三年。根据各地市场变化，适时进行调整。基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。同时，为适应土地管理工作的实际需要，在住宅、商服、工矿仓储用地三大类用地的基础上，根据各地实际增加公共管理与公共服务用地和交通运输用地等土地用途，并对各类用地进一步细分至二级类用途，更新制订基准地价。

（一）内涵

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定：城镇基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界以及有实际管理需求的区域内，根据不同的土地级别，按照住宅、商业、工矿仓储、公共管理与公共服务用地等土地用途，分别评估的于某一估价期日、法定土地使用年期下的区域平均土地价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，城镇基准地价是政府法定公示价格。

（二）城镇基准地价评估程序

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定：基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。结合实际工作情况，总结基准地价的评估程序共分为六步：

三、城镇基准地价的应用

（一）进行宏观调控，加强地价管理

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。基准地价有利于为政府制定管理措施和为用地者投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

（二）活跃土地市场，指导土地交易

利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押，以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，可以有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。

（三）为土地利用、城市规划、房地产投资提供参考

基准地价反映了城市内部土地质量和利用效益的差异，可为土地利用、城市规划、房地产投资提供参考依据，进而达到合理配置城市土地，最大限度地发挥土地的经济、社会、环境综合效益。利用基准地价在城市规划区内的差异性，政府有关部门可引导土地资源在各类企业单位间的合理分配，科学安排城市用地结构，减少不合理用地现象，提高土地利用效率；同时也可以参考基准地价，结合实地情况，制定灵活的土地管理政策，通过不同区域、用途间的地价差别，调整、引导或控制各类经济社会活动，更好地落实城市规划、经济发展战略和产业政策。

通过定期更新城镇基准地价，更好地促进了各地地价体系的建立和完善。城镇基准地价的建立与实施，为各级政府在土地使用权有偿出让时提供有利参考，同时也为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。开展城镇基准地价更新和调整工作，保持基准地价的动态管理，保证基准地价评估成果的现势性，使政府地价管理工作更加贴合市场的客观实际。